Ovča: Gradi se stambeno-poslovni kompleks od 34.000 m2

U beogradskom naselju Ovča planira se izgradnja velikog stambeno-poslovnog kompleksa sa devet lamela.

Skoro 34.000 kvadratnih metara bruto površine i 383 parking mesta, pokazuje zvanična dokumentacija investitora LSI Properties.

Projekat će se graditi u četiri faze na parceli od 12.703 kvadrata (1.2 hektara). Imaće sopstvenu trafostanicu i postrojenje za prečišćavanje otpadnih voda, a trenutno je u proceduri odlučivanje da li je potrebna izrada Studije o proceni uticaja na životnu sredinu. Iako se na papiru tvrdi da je reč o projektu „niskog rizika“, razmere gradnje otvaraju ozbiljna pitanja o urbanizaciji Ovče, opterećenju infrastrukture i stvarnim posledicama po život u ovom delu Beograda.

Foto: Morfema Arhitektura

Projekat koji menja lice ovog dela Ovče

Gradska uprava Grada Beograda oglasila je javnu prezentaciju urbanističkog projekta za izgradnju stambeno-poslovnog kompleksa sa devet lamela, spratnosti Po+P+4+PS, na građevinskoj parceli koja se formira od tri katastarske parcele u KO Ovča.

Investitor je firma LSI Properties d.o.o. iz Beograda. Projekat je već ušao u administrativnu proceduru kroz zahtev za odlučivanje o potrebi izrade Studije o proceni uticaja na životnu sredinu.

Nosilac izrade predmetnog urbanističkog projekta je preduzeće IBM Consult iz Beograda, projektant i autor idejnog rešenja je Sonja Rajić, mia, iz firme Lalinsky Properties sa Vračara, dok je kao odgovorni projektant potpisana Miljana Milovanović, mia, iz niškog studija Morfema Arhitektura.

Devet lamela u četiri faze

Kompleks će se graditi na građevinskoj parceli GP01 (KP 3672/14, 3672/15, 3672/16), formiranoj od tri katastarske parcele u KO Ovča.

Novoformirana građevinska parcela je pravilnog, pravougaonog oblika. Pristup kompleksu planira se sa severozapadne strane sa postojeće ulice Nova 6 (Ovčanski put) na KP 3672/3.

Planirana je izgradnja:

• 9 lamela (zgrada)
• Spratnosti: Po+Pr+4+Ps (osim jedne)

Izgradnja u četiri odvojene faze

Iako se fazno gradi, kompleks je projektovan kao jedinstvena urbanistička celina.

Planirani stambeno-poslovni kompleks, u IDR-u naveden pod imenom O Distrikt, čini devet zasebnih lamela koje će se izvoditi fazno: Faza 1 – lamele L2 i L3, Faza 2 – lamele L4 i L5, Faza 3 – lamele L6, L7 i L8, te Faza 4 – lamele L1 i L9.

Koliko se zapravo gradi?

Brojevi iz dokumentacije pokazuju pravi obim projekta:

1. Faza 1: 12.071 m²
2. Faza 2: 6.413 m²
3. Faza 3: 11.569 m²
4. Faza 4: 3.926 m²

Ukupno: 33.981,72 m² bruto građevinske površine.

U kompleksu je planirano ukupno 339 stambenih jedinica, kao i pet poslovnih prostora. Ukupna bruto površina objekta iznosi 33.981 m², od čega na nadzemni deo otpada 30.100 m², a na podzemni ostatak od 3.881 metar kvadratni.

Indeks zauzetosti parcele biće 40,99%, što je ispod dozvoljenog maksimuma od 50%.

Stanovi, ali i lokali

Kompleks je pretežno stambeni, ali ne u potpunosti.

Prema projektu:

• U Lameli 1 planirana su četiri poslovna prostora u prizemlju
• U Lameli 4 planiran je još jedan poslovni prostor

Ostatak kompleksa namenjen je stanovanju.

383 parking mesta – dovoljno ili ne?

Jedna od ključnih stavki svakog velikog stambenog projekta je parking.

Predviđena su:

• garažna mesta
• parking na otvorenom
• mesta za osobe sa invaliditetom

Ukupan broj od 383 parking mesta predviđenih da zadovolje potrebe kompleksa čine parking mesta na parceli, duž interne saobraćajnice (ukupno 161 PM, od čega je 20 PM za osobe sa invaliditetom), kao i garažna mesta u osam nezavisnih garaža smeštenih u podrumskim etažama i u nivou prizemlja (222 GM).

U dokumentu se navodi da je ovaj broj u skladu sa važećim urbanističkim normativima. Ipak, praksa u Beogradu često pokazuje da se realne potrebe i planovi ne poklapaju uvek.

Posebna infrastruktura: trafostanica i mini postrojenje za otpadne vode

Kompleks neće zavisiti samo od postojeće infrastrukture.

U prvoj fazi gradnje planirana je izgradnja:

• Trafostanice (TS)
• Postrojenja za prečišćavanje otpadnih voda (PPOV)

To znači da će naselje imati sopstveni sistem za tretman otpadnih voda, što je relativno retko u stambenim projektima ove vrste u Beogradu.

Zelenilo tačno na granici minimuma

Prema dokumentaciji:

• Zelene površine: 3.813 m²
• Učešće u parceli: 30,02%

Zanimljivo je da je to jedva iznad zakonskog minimuma od 30%. Drugim rečima, projekat ispunjava normu…

Šta je sa životnom sredinom?

U zahtevu se navodi da:

• Lokacija nije u zaštićenom području
• Nije deo ekološke mreže
• U blizini (oko 5 metara) nalazi se kanal Stojkova bara

Područje pripada slivu Dunava

Procena iz dokumenta:

• Osetljivost prostora je niska

Takođe se tvrdi da:

• Ne postoji rizik od poplava, klizišta, erozije ili sleganja terena
• Ne koriste se opasne materije
• Tokom gradnje će nastajati građevinski otpad, ali uz kontrolisano zbrinjavanje

Šta investitor mora da uradi?

Dokument propisuje čitav niz obaveza:

• Prečišćavanje otpadnih voda pre ispuštanja
• Separatore ulja za vode sa parkinga
• Kontrolu buke i prašine tokom gradnje
• Ozelenjavanje parcele

Monitoring:

• kvaliteta voda
• buke
• otpada

Na papiru, sistem deluje postavljen. U praksi, ostaje da se vidi.

Ključno pitanje: da li će biti potrebna Studija o proceni uticaja?

Ovaj dokument je podnet upravo radi odluke:

• da li je potrebna puna Studija o proceni uticaja na životnu sredinu

Za sada se, na osnovu samog zahteva, sugeriše da projekat nema značajan negativan uticaj, ali konačnu reč daje nadležni organ.

Šira slika: tiha urbanizacija bez mnogo javne rasprave

Ono što je sigurno jeste da Ovču čeka velika fizička i urbanistička promena. Skoro 34.000 kvadrata novogradnje, devet lamela i stotine novih stanova znači:

• više stanovnika
• veće opterećenje infrastrukture
• više automobila
• i trajnu promenu karaktera prostora

I za kraj…

Na papiru, projekat je:

• usklađen sa propisima
• tehnički razrađen
• formalno „bezbedan“ za okolinu

Ali u realnosti, on otvara klasično beogradsko pitanje:

Da li gradimo planski ili samo popunjavamo prazne parcele dok još možemo?

Izvor: Beograd.rs, Gradnja.rs, Foto: Morfema Arhitektura