Kupovina prvog stana u Srbiji – Vodič za siguran početak

Kupovina prvog stana predstavlja važan korak ka samostalnosti i sigurnosti, ali nosi i brojne finansijske izazove.

Bez dobrih informacija, lako možete napraviti skupe greške. U nastavku saznajte kako da kupovinu prođete bezbedno, uz maksimalnu uštedu i pravo na povraćaj PDV-a.

Prvi stan: san ili stres?

Kupovina prvog stana je najveća životna odluka. Jedna greška može vas koštati hiljade evra. U 2025. kupci imaju više opcija, ali i više rizika. Evo kako da prođete sigurno.

Ko ima pravo na status “kupac prvog stana”?

Ovo je osnovni uslov za oslobađanje od poreza i pravo na povrat PDV-a, pa treba jasno definisati:

• Kupac ne sme biti (niti je smeo biti) vlasnik ili suvlasnik stana ili kuće u Srbiji.
• Uslov važi i za članove domaćinstva, ako se koristi za obračun dodatnih kvadrata kod povraćaja PDV-a.
• Pravo se ostvaruje samo jednom, kupac može tražiti povrat PDV-a samo za prvi kupljeni stan.

Napomena: Povraćaj PDV-a se ne može tražiti naknadno ako stan nije kupljen od investitora koji je u sistemu PDV-a.

Prvi koraci: finansije i plan

Pre nego što krenete u potragu za stanom, izračunajte sve troškove. Da li kupujete za keš ili preko stambenog kredita? U oba slučaja morate imati dodatni budžet. Troškovi mogu biti i do 5.000 evra, bez uračunate cene stana.

Kupovina stana uz kredit: šta vas čeka?

Kupovina stana na kredit donosi dodatne korake i troškove koje morate unapred planirati. Ovo su obavezni elementi koje ne smete zanemariti:

Dokumentacija i troškovi koje snosite kao kupac

• Izveštaj Kreditnog biroa (banke traže izveštaj o vašoj kreditnoj sposobnosti)
• Procena vrednosti nepokretnosti (radi ovlašćeni procenitelj; banka bez toga ne odobrava kredit)
• Overa ugovora kod notara (obavezna zakonska forma i značajan trošak koji zavisi od vrednosti stana)
• Založna izjava za hipoteku (notar overava izjavu kojom se stan stavlja pod hipoteku)
• Takse za upis u katastar (prijava vlasništva i uknjižba stana u zemljišne knjige)

Dodatni troškovi

• Porez na prenos apsolutnih prava (2,5%), plaća se samo za starogradnju, osim ako kupujete prvi stan i imate pravo na oslobađanje.
• PDV (10%), za novogradnju, PDV je uključen u cenu. Imate pravo na povraćaj PDV-a za određenu kvadraturu.
• Bankarska provizija, naplaćuje se obrada kredita i transfer sredstava s vašeg računa na račun prodavca.
• Taksa za izvod iz lista nepokretnosti, obavezna kao deo dokumentacije uz kredit i uknjižbu.
• Overa dodatnih dokumenata i kopije: izjave, potvrde o prebivalištu, lične karte i drugo.

Napomena

Banke naplaćuju i dodatne administrativne troškove koje često ne vidite odmah u ponudi. Zato je važno da pre potpisivanja ugovora tražite precizan izračun svih troškova kredita.

Porez ili PDV: šta važi za vas?

Kupci starogradnje plaćaju porez na prenos apsolutnih prava (2,5%), osim ako kupuju prvi stan – tada su oslobođeni.

Kupci novogradnje plaćaju PDV od 10%, ali imaju pravo na povraćaj PDV-a za određenu kvadraturu.

Povrat PDV-a za prvi stan: pravila i primeri

Kupci prvog stana u novogradnji imaju pravo na povraćaj plaćenog PDV-a, ali samo ako ispunjavaju uslove i podnesu kompletnu dokumentaciju. Povrat se odnosi na 40 kvadrata za kupca + 15 kvadrata po članu domaćinstva. Na primer, supružnici bez prethodne imovine imaju pravo na povraćaj PDV-a za ukupno 55 kvadrata.

Koraci za ostvarenje prava na povrat PDV-a

• Završite kupovinu i potpišite ugovor sa investitorom, stan mora biti uknjižen, legalizovan i isporučen kupcu.
• Uplatite celokupan iznos stana preko računa, ne važi za keš plaćanje “na ruke”.
• Sakupite neophodnu dokumentaciju, vidi spisak ispod.
• Podnesite zahtev nadležnoj Poreskoj upravi, na teritoriji gde je sedište investitora.
• Poreska uprava izdaje rešenje, rok za obradu je do 30 dana.
• Novac se uplaćuje na vaš račun, u roku od 15 dana nakon rešenja.

Dokumentacija koju morate priložiti

• Originalni fiskalni račun od investitora (sa iskazanim PDV-om).
• Ugovor o kupoprodaji stana, overen kod notara.
• Dokaz o uplati, izvod iz banke da je novac uplaćen sa vašeg računa na račun investitora.
• Izjava da niste bili vlasnik druge nepokretnosti (ni vi ni članovi domaćinstva).
• Izvod iz lista nepokretnosti za vas i članove domaćinstva.
• Potvrda o zajedničkom domaćinstvu, izdata od strane opštine (matične službe).
• Fotokopije ličnih karata svih članova domaćinstva.
• Popunjen obrazac poreske prijave, može se preuzeti sa sajta Poreske uprave.

Važne napomene

• Zahtev možete podneti lično ili preko punomoćnika.
• Rok za podnošenje nije striktno ograničen, ali je najbolje da to učinite odmah nakon kupovine.
• Povrat se odobrava samo jednom, za jedan stan po kupcu/domaćinstvu.
• Povraćaj se ne odnosi na dodatke poput garaže, terase, podruma.

Posebne pogodnosti za mlade i majke

Država nudi posebne subvencije:

• Za mlade (do 35 godina), niže kamate uz državnu pomoć
• Za majke, subvencija i do 20.000 evra ako imaju decu i kupuju prvi stan

Kombinujte ove pogodnosti s povraćajem PDV-a i uštedite značajan iznos.

Subvencionisani stambeni krediti: Ko može da ih dobije?

Pored povraćaja PDV-a, država i u 2025. nudi subvencionisane stambene kredite (poznati kao “krediti za mlade” ili “državni programi pomoći”):

• Namenjeni su mladima do 35 godina, bračnim i vanbračnim parovima.
• Kredit se odobrava bez učešća ili sa umanjenim učešćem, uz niže kamatne stope.
• Subvencija se odnosi na deo glavnice ili kamate i najčešće se realizuje preko odabranih banaka.

Napomena: Prijave za subvencionisane kredite se raspisuju jednom godišnje, uz konkurs i ograničen broj korisnika.

Dodatna podrška za majke i porodice sa decom

• Samohrane majke i žene koje imaju troje ili više dece mogu da dobiju bespovratna sredstva od države (npr. 10.000 do 20.000 evra).
• Ove mere se sprovode putem Ministarstva za brigu o porodici, lokalnih samouprava i povremeno kroz posebne konkurse.
• Nije uvek u vezi sa kreditom, može se odnositi i na kupovinu bez kredita.

Kupovina bez agenta: prednost ili zamka?

Agenti olakšavaju proces, ali ako ih ne angažujete:

• Angažujte advokata makar za proveru vlasničkog lista, hipoteka i zabeležbi.
• Nikada ne dajte avans bez overenog predugovora.
• Proverite da li je stan legalizovan i upisan u katastar.
• Proverite da li je investitor ili prodavac u blokadi, parnici ili stečaju.

Rokovi i redosled koraka u kupovini

Vrlo koristan deo koji olakšava čitaocu da zna šta ide prvo:

1. Izbor stana i rezervacija
2. Provera dokumentacije (samostalno ili uz pravnu pomoć)
3. Predugovor i uplata depozita
4. Pokretanje procedure stambenog kredita
5. Potpisivanje glavnog ugovora kod notara
6. Overa založne izjave, isplata sredstava
7. Upis u katastar i preuzimanje stana
8. Podnošenje zahteva za povrat PDV-a (ako se primenjuje)

Da li vam se isplati kupiti stan u 2025?

Cene rastu, ali i državna podrška raste. Ako ste spremni, 2025. može biti prava godina da uđete u svoj stan. Iskoristite sve olakšice, proverite dokumentaciju i ne žurite.

Foto: Shutterstock / RAS Srbija